Amerikaanse vastgoed aandelen zijn gezakt naar hun zwakste niveau ooit tegenover de S&P 500. Een ratio die deze twee sectoren vergelijkt staat nu op 0,122, waardoor het hele voordeel van vastgoedaandelen van vóór 2007 is verdwenen.
Deze daling is relatief, het is geen crash van de huizenprijzen. Het laat zien hoe ver de brede Amerikaanse aandelenmarkt het sinds bijna twintig jaar beter doet dan vastgoed.
Hoe Amerikaanse vastgoed aandelen hun voorsprong uit de huizenbubbel verloren
Charlie Bilello, hoofd marktstrateeg bij Creative Planning, wees op dit all-time low via X. Zijn grafiek vergelijkt twee totale rendement-indexen.
De eerste index is de iShares US Real Estate ETF (IYR). Deze bevat vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) en vastgoedbedrijven. De tweede index is de SPDR S&P 500 ETF (SPY).
Als de ratio stijgt, presteert vastgoed beter dan de bredere markt. De stand liep op tot ongeveer 0,46 in februari 2007, waarmee een periode van sterke prestaties door de huizenbubbel werd afgesloten.
De subprime hypotheekcrisis brak een paar maanden later uit.
De ratio is ongeveer 73% gezakt vanaf dat hoogtepunt. Daardoor zijn Amerikaanse vastgoed aandelen nu alle relatieve winsten uit de vroege jaren 2000 kwijt.
Hoge financieringskosten versterken de druk. In het wekelijkse onderzoek van Freddie Mac stond het gemiddelde 30-jaars hypotheekpercentage op 7,28% op 1 oktober. Dat is het hoogste niveau sinds november 2023.
Dagelijkse cijfers van geldverstrekkers lieten eind september al een forsere stijging van hypotheekrentes zien. Ook is de Federal Reserve opnieuw rentes gaan verhogen.
Hogere rentes raken REIT’s dubbel: schulden worden duurder en de dividenduitkeringen zijn minder aantrekkelijk vergeleken met obligaties.
Waarom Schiff geen bodem ziet voor vastgoedaandelen
Peter Schiff, hoofdeconoom bij Euro Pacific Asset Management, reageerde dat deze sector volgens hem nog veel verder kan dalen. Volgens hem draaide vastgoed op structureel dalende hypotheekrentes en overheidssteun.
Deze twee voordelen zijn nu aan het omdraaien, aldus Schiff. Hij noemde de branche “dood”.
Toch volgt de ratio van Bilello alleen het relatieve rendement. Een technologie-gedreven rally in de S&P 500 kan de ratio verder verlagen, zelfs als vastgoedaandelen stijgen.
Huishoudens maken een soortgelijke verschuiving. Aandelen vormen nu een recordaandeel van het Amerikaanse huishoudelijke vermogen, terwijl het aandeel eigen vermogen in huizen juist daalt.
Uiteindelijk is de renteomgeving belangrijker dan één enkele grafiek. Het 10-jaar US Treasury rendement ligt boven 5%, waardoor investeerders een goed inkomen kunnen krijgen zonder vastgoedrisico. Die afweging blijft waarschijnlijk een rem op Amerikaanse vastgoed aandelen tot de rentes weer dalen.
